Wednesday , September 18 2019
Home / บทความ / ความรู้เกี่ยวกับอิมมิเกรชั่น / ปัญหาเกี่ยวกับเงินกู้ค่าบ้าน

ปัญหาเกี่ยวกับเงินกู้ค่าบ้าน

ธนาคารไม่สามารถปฏิเสธการลดหย่อนค่าผ่อนบ้านโดยไม่มีเหตุผล

HAMP เป็นโครงการที่รัฐบาลได้จ่ายเงินให้แก่สถาบันการเงิน-ธนาคาร เป็นจำนวนเงินถึง 20 พันล้านเหรียญ เพื่อให้สถาบันการเงิน-ธนาคารดังกล่าวเข้าร่วมในโครงการ HAMP เพื่อให้ความช่วยเหลือเจ้าของบ้านที่มีปัญหาในการผ่อนจ่ายค่าบ้าน โดยให้การลดหย่อนค่าผ่อนบ้าน เพื่อเลี่ยงการถูกยึดบ้าน และให้คนสามารถเก็บบ้านของตนไว้ได้ ธนาคารที่รับเงินจากรัฐบาลจะต้องเซ็นต์สัญญาว่าจะปฏิบัติตามระเบียบของ HAMP ในการพิจารณาลดหย่อนค่าผ่อนบ้านให้ซึ่งเรียกว่า Loan Modification ธนาคารจะไม่สามารถปฏิเสธไม่ยอมให้ Loan Modification โดยไม่มีเหตุผลไม่ได้

ตัวอย่าง นายฟิลิปส์ เป็นหนี้เงินกู้ค่าบ้านกับ U.S. Bank ได้ยื่นทำเรื่องขอลดหย่อนค่าผ่อนบ้าน Loan Modification กับธนาคาร U.S. Bank ปรากฏว่า U.S. Bank ปฏิเสธมิยอมให้ Loan Modification แก่นายฟิลิปส์โดยมิได้แจ้งเหตุผล, คำอธิบาย หรือแสดงตัวเลขใดๆ ให้แก่นายฟิลิปส์ U.S. Bank มิได้เปิดเผยให้นายฟิลิปส์ทราบว่าทำไมรายได้ของเขา บ้านของเขา หรือค่าใช้จ่ายของเขาไม่เหมาะสมตามคุณสมบัติที่กำหนดไว้ในร่างระเบียบของ HAMP

นายฟิลิปส์จึงได้ยื่นฟ้อง U.S. Bank โดยกล่าวหาว่าธนาคาร U.S. Bank ได้ฝ่าฝืนสัญญา HAMP ที่ได้เซ็นต์ไว้กับรัฐบาล

ผู้พิพากษาได้พิจารณาว่า เมื่อธนาคารรับเงินจากรัฐบาล และสัญญาว่าจะปฏิบัติตามระเบียบของ HAMP เมื่อธนาคารปฏิเสธไม่ยอมให้ Loan Modification ทำไมธนาคารจึงไม่เข้าข่ายตามระเบียบของ HAMP หรือเป็นเพราะนายฟิลิปส์อาจจะมีคุณสมบัติเหมาะสมที่ควรได้รับการลดหย่อนตาม HAMP แต่ธนาคารกลับปฏิเสธมิให้ Loan Modification แต่เขาซึ่งเป็นการกระทำผิดสัญญาที่ธนาคารเซ็นต์ไว้กับรัฐบาลเมื่อธนาคารรับเงินช่วยเหลือจากรัฐบาล

ผู้พิพากษาจึงลงความเห็นว่า ถ้านายฟิลิปส์ไม่มีคุณสมบัติเหมาะสมธนาคารก็ควรจะอธิบาย ให้เหตุผล และแสดงตัวเลขประกอบให้นายฟิลิปส์ทราบ การที่ธนาคารปฏิเสธไม่ให้ Loan Modification โดยไม่ยอมให้เหตุผลเป็นการฝ่าฝืนสัญญา HAMP

ถ้าคุณได้รับฟอร์ม 1099-C จากการที่เจ้าหนี้ยกเลิกหนี้ให้

กฎหมายภาษีระบุว่า ถ้าเจ้าหนี้ยกเลิกหนี้ให้แก่คุณ ถือว่าเป็นรายได้ของคุณซึ่งคุณจะต้องเสียภาษี ในสถานการณ์ปัจจุบันมีคนเป็นจำนวนมากที่เคยมีบ้านแล้วบ้านถูกยึดหรือทำ Short Sale ซึ่งเจ้าหนี้เงินกู้ค่าบ้านได้ยกเลิกหนี้เงินกู้ค่าบ้านให้แก่คุณ คุณอาจจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่เจ้าหนี้เงินกู้ค่าบ้านได้ยกเลิกหนี้ให้แก่คุณ

กฎหมายในแคลิฟอร์เนียเมื่อธนาคารขาดทุนจากการขายบ้าน ธนาคารไม่สามารถเรียกตามเก็บเงินส่วนที่ขาดจากลูกหนี้ แต่ธนาคารจะแจ้งการขาดทุนดังกล่าวรัฐบาล ในขณะเดียวกันธนาคารก็จะออกฟอร์ม 1099-C ให้แก่ลูกหนี้ (เจ้าของบ้าน)

การที่ธนาคารยกเลิกหนี้ให้ดังกล่าวถึงว่าเป็นรายได้ซึ่งจะต้องเสียภาษียกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ซึ่งอาจจะไม่ถือเป็นรายได้และไม่ต้องเสียภาษี:

1.หนี้สินถูกลบล้างจากการทำล้มละลาย การทำล้มละลายสามารถลบล้างหนี้สินให้หมดไปได้ คุณจะต้องยื่นทำล้มละลายก่อนที่เจ้าหนี้จะยกเลิกหนี้ให้แก่คุณ ถ้าเจ้าหนี้ยกเลิกหนี้ให้แก่คุณแล้วคุณมายื่นทำล้มละลายภายหลัง หนี้ดังกล่าวจะกลายเป็นหนี้ภาษี ซึ่งปกติจะไม่สามารถลบล้างให้หมดไปจากการทำล้มละลาย

2.หนี้ถูกลบล้างเมื่อคุณไม่มีเงินและทรัพย์สินที่จะจ่ายหนี้ (Insolvent) ในกรณีนี้คุณจะต้องยังคง Insolvent ถึงแม้ว่าเจ้าหนี้จะยกเลิกหนี้ให้แล้วก็ตาม  ตัวอย่าง สมมุติว่าก่อนที่บ้านของคุณจะต้องยึดขายทอดตลาด Foreclosure คุณมีหนี้สินทั้งหมด $425,000 โดยเป็นหนี้ค่าบ้าน $400,000 และหนี้บัตรเครดิต $25,000 คุณมีทรัพย์สินทั้งหมดจำนวน $350,000 ซึ่งประกอบด้วยบ้านซึ่งมีราคา $200,000 และทรัพย์สินอื่นจำนวน $150,000 ณ ขณะนี้คุณ insolvent เนื่องจากจำนวนหนี้ทั้งหมด ($425,000) นั้นมากกว่าจำนวนทรัพย์สินทั้งหมด ($350,000)

ถ้าบ้านถูกขายทอดตลาดในราคา $200,000 และธนาคารยกเลิกหนี้ให้แก่คุณ $200,000 (จำนวนหนี้ที่ค้างธนาคาร $400,000 เงินที่ขายบ้านได้ $200,000) หนี้สินของคุณจะเหลือเพียงหนี้บัตรเครดิต $25,000 ณ จุดนี้คุณมิได้ insolvent เนื่องจากทรัพย์สินของคุณ $150,000 นั้นมากกว่าหนี้สินของคุณ $25,000 ดังนั้นคุณจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่เกิดจากการที่ธนาคารยกเลิกหนี้ให้

3.หนี้ค่าบ้านที่ถูกลบล้างก่อนวันที่ 1 มกราคม 2013 รัฐบาลได้พยายามออกกฎหมายเพื่อช่วยเหลือเจ้าของบ้านในช่วงภาวะตลาดบ้านวิกฤตโดยให้มีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 1 มกราคม 2013 โดยระบุว่าถ้าคุณสูญเสียบ้านของคุณไป (ต้องเป็นบ้านที่คุณอยู่อาศัย มิใช่บ้านที่คุณให้คนเช่า) และหนี้ค่าบ้านนั้นเป็นเงินกู้ตั้งแต่แรกเริ่ม (original purchase money debt) ถ้าเจ้าหนี้ยกเลิกหนี้ให้จะไม่ถือเป็นรายได้และไม่ต้องเสียภาษี

ถ้าคุณ refinance เงินกู้ค่าบ้าน แล้วคุณสูญเสียบ้านในภายหลัง คุณจะไม่สามารถเข้าข่ายขอยกเว้นดังกล่าว

ถ้าคุณยื่นทำล้มละลายก่อนที่เจ้าหนี้จะยกเลิกหนี้ให้แก่คุณ หนี้ดังกล่าวทั้งหมดจะถูกลบล้างไป ถ้าคุณได้รับฟอร์ม 1099-C จากเจ้าหนี้ เมื่อคุณยื่นแบบฟอร์มเสียภาษีสิ้นปี คุณควรแนบฟอร์ม 982 และกากบาทข้อ 1a เพื่อแจ้งให้รัฐบาลทราบว่าหนี้ของคุณถูกลบล้างไปแล้วจากการทำล้มละลาย

โดย….จรินทร ทานัชฌาสัย

Check Also

การทำล้มละลาย-ทางออกสำหรับคนที่มีปัญหาหนี้สิน

คุณมีปัญหาเช่นนี้หรือไม่? หนี้สินของคุณเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของคุณ คุณพยายามจ่ายชำระหนี้สินแค่ยอดหนี้ก็ไม่ยอมลดลง ในที่สุดคุณเริ่มรู้สึกว่าคุณไม่สามารถจ่ายชำระหนี้สินของคุณได้อีกต่อไป จากสถิติที่ได้จากการสำรวจ ในปัจจุบันประมาณหนึ่งในสามของครอบครัวคนอเมริกันมีรายได้แค่เพียงพอจ่ายค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนจากสถิติพบว่าคนอเมริกันมีหนี้สินทั้งหมดประมาณ 2.17 หมื่นล้านเหรียญในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมาคนอเมริกันมีหนี้สินจากบัตรเครดิตเพิ่มขึ้นถึง 81% ในขณะที่อัตรารายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 9% เท่านั้น ...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *